«Para favorecer la rehabilitación hay que dejar ganar alturas como se hizo con los hoteles»
Luis Alfonso de León accedió a la presidencia del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Mallorca el pasado 7 de julio, tras ganar las elecciones celebradas una semana antes.
El último informe de su colegio refleja un aumento en el número de viviendas proyectadas en la isla, superando las cifras anteriores a la pandemia. ¿Son suficientes para cubrir la demanda existente?
No. Ahora solo se están cubriendo las necesidades de la población de un mayor poder adquisitivo. El ciudadano de a pie no está llegando todavía a esta reactivación a nivel económico, y el mercado no está generando producto para él. La vivienda plurifamiliar que se está edificando tiene un elevado coste si la impulsa el sector privado, o es la que está desarrollando la Administración autonómica para las clases con menores recursos. Se está dejando fuera a las clases medias.
¿A qué se debe esta reactivación en los proyectos si estamos dejando fuera a una gran parte de la demanda?
Llevamos unos años en los que a nivel político se está vendiendo muy bien la isla, con una gran promoción turística, y el ciudadano externo ve en Mallorca unos atractivos que no encuentra en otras partes. La consecuencia es que estamos en un lugar muy accesible y muy agradable, y hay una gran demanda extranjera, favorecida durante la pandemia por las posibilidades que ofrece el teletrabajo. Es muy fácil coger un avión, en dos horas estar en Alemania, solventar en un par de días cualquier problema, y el resto de la semana residir en la isla.
La tasadora Tinsa afirma que el precio medio de la vivienda balear, nueva y usada, es el más alto de España, y además es la que más se está encareciendo.
Las posibilidades del ciudadano de a pie para adquirir una vivienda en Mallorca son cada vez más complejas. Se están sumando muchísimas cosas. Entre ellas, por ejemplo, el encarecimiento de los materiales, el coste del suelo que es importantísimo, o la complejidad administrativa para obtener permisos y licencias. Son factores que encarecen el precio final. Basta moverse un poco por Palma para ver lo complicado que resulta encontrar una promoción que baje de los 400.000 euros, y estamos hablando de viviendas de 80 o 90 metros cuadrados. El problema serio que tiene Palma es la escasez de solares, lo que está provocando que sus precios se disparen.
¿Eso está provocando que parte de esa demanda se traslade a la part forana?
Esa no es la solución. Si se compara lo que cuesta la casa en Palma y lo que vale la que está fuera, y se añade a esta última el coste en tiempo de los desplazamientos, de la gasolina y el desgaste del vehículo, en el fondo estás pagando el mismo precio.
Se está haciendo mucho hincapié en la dificultad que todo eso supone para la emancipación de los jóvenes.
En el caso del alquiler de una vivienda, llevamos unos años en los que vamos de mal en peor, ya no solo para los jóvenes, sino para cualquiera. Es más sangrante la situación de los primeros, pero los demás también lo están pasando mal. No puede ser que los propietarios estén al descubierto legalmente cuando alquilan una vivienda, no puede ser que se tarde un año y medio en echar a un inquilino que no cumple con sus obligaciones, y no puede ser que tengamos a los okupas haciendo lo que les da la gana. Si solventamos estas cuestiones desde el punto de vista legal, habrá más gente que se anime a alquilar sus propiedades, porque económicamente lo necesitan, y meteremos en el mercado el número suficiente de viviendas para que los precios puedan equilibrarse.
¿Es más grave la situación del alquiler que el de la compra?
Los dos suponen un problemón. Los políticos no están siendo valientes y se limitan a poner parches en lugar de buscar una solución real.
De León lamenta que solo se esté cubriendo la necesidad de vivienda de alto ‘standing’. | B. RAMON
¿La banca ha aprendido de sus errores y ahora es más cauta al conceder hipotecas, o se ha vuelto demasiado exigente?
Antes te concedían una hipoteca casi sin exigir nada. En el caso de los promotores, se les dejaba el dinero para que hicieran lo que les daba la gana, y eso era una animalada, y explica que le haya llegado al ‘banco malo’ [Sareb] toda la morralla que había repartida por España. Ahora a los bancos no les ha quedado más remedio que poner orden, y se ha implantado el project monitoring, que es un control de lo que te dan y de cómo te lo gastas. A un promotor acostumbrado a vivir alegremente, no le gusta, pero a uno serio no le importa.
Promotores y agentes de la propiedad inmobiliaria alegan que si no hay un cambio de políticas, el problema del acceso a una vivienda no tiene solución en Balears. ¿Qué medidas proponen los aparejadores?
En España se repite el problema de las administraciones y de la lentitud en la concesión de permisos. La catalana ha decidido que los colegios de aparejadores y de arquitectos puedan hacer informes de idoneidad técnica, con lo que han logrado acelerar los primeros pasos en esa tramitación. Pero ese trabajo debe de ser compensado económicamente, y en esa discusión estamos ahora.
Eso va a agilizar los trámites, ¿pero va a situar el precio de la vivienda en niveles asequibles?
Ayudaría, aunque debe de ir acompañado de otras actuaciones. El político insular está obsesionado con el consumo del territorio. Si no queremos consumir territorio, debemos de buscar alternativas, que tienen que ser valientes. Si no se puede crecer en extensión, tendremos que crecer en alturas. También hay que meter la cuña en la rehabilitación, que es un 25% o un 30% más cara que la obra nueva, y hay que compensar esa diferencia. No hay que inventar nada, la fórmula es la misma que la de los hoteles, a los que se dejó subir una planta más a cambio de que aumente su categoría.
El nuevo plan general de Palma contempla más desclasificaciones de suelo. ¿Tiene sentido en un municipio en el que es escaso y caro?
No, y mucho más cuando nos venden la moto de que van a defender a los jóvenes y a poner más vivienda sobre la mesa. Una medida que podría ser aceptable es dejar construir a los jóvenes, en algunas fincas rústicas, pequeñas casas con una volumetría determinada en función de la superficie que tienen. Hoy en día, o tienes 14.000 metros cuadrados o no tienes nada, y es irracional. Debemos tener claro que, o defendemos la vivienda, o defendemos el territorio. Las dos cosas son incompatibles. Si queremos que haya vivienda asequible, hemos de poner más suelo en el mercado, y si queremos que sea barata, hace falta mucho más suelo.
Eso supone consumir más territorio.
Sí.
El presidente de los aparejadores admite su preocupación ante la nueva ley estatal. | B. RAMON
El nuevo Plan General de Palma contempla la edificación de unas 53.000 viviendas en 20 años. ¿Suficientes?
Entiendo que no. Según las estadísticas de 2007, los aparejadores estábamos visando 10.000 viviendas en Mallorca. Este año lo cerraremos con unas 3.000. Deberíamos llegar a un término medio de unas 6.500 anuales.
¿Qué opinión le merece el proyecto de Ley de la Vivienda que ha elaborado el Gobierno central?
Me preocupa mucho. Han salido a la palestra diciendo que el 30% de la vivienda que se construya debe de ser de carácter social. Es una ley que hay que analizar y mirarla tranquilamente, aunque por lo que sé de momento no me gusta. ¿Vamos a poner vivienda social en barrios de alto ‘standing’? Eso no funciona.
Se habla de poner límites al precio del alquiler en zonas tensionadas.
La Constitución dice que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada». Maravilloso. Añade que «los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho». Vale, tienen la obligación de poner viviendas en el mercado. ¿Y cómo? «Regulando la utilización del suelo con el interés general para impedir la especulación». Cuidado, su obligación es impedir la especulación. Pero resulta que el poder político está condicionando el precio de la vivienda de una manera indirecta, y eso es muy delicado y conflictivo. Es algo que hemos de analizar una vez tengamos la ley en la mano, y no solo porque dos políticos hayan dado una rueda de prensa.
¿Por qué la vivienda de protección oficial, que era con la que muchas familias accedían a su primera residencia, esta casi desaparecida?
La VPO está muy condicionada porque te obliga a adaptarte a unas determinadas características, calidades y garantías, que hacen que si no llegas a tener una promoción de 40 o 50 viviendas, no salen rentables. El producto medio que sale en Mallorca es de seis a ocho pisos por promoción. Los números no salen para el precio con que se pueden vender.
¿Se cubre la necesidad de vivienda social?
No. Ha habido un error por parte de las administraciones que ahora se está rectificando. El Sareb tenía un bolsín de vivienda alucinante a un precio razonable. No entiendo como los políticos no fueron al ‘banco malo’ a comprarla. Ahora se empieza a hacer, pero ya hemos llegado tarde y se ha perdido mucho producto, que estaba muy disperso por lo que no se montaban guetos. Y no estoy de acuerdo en que el Sareb solo se quedara con el peor producto y los bancos mantuvieran el bueno. No he visto ninguna vivienda del Sareb en el Paseo Marítimo.
La reforma de hoteles se ha frenado tras desaparecer los incentivos, y más con la pandemia. ¿Hay que recuperarlos?
Esos incentivos, con una altura más, no eran gratuitos y obligaban a mejorar la calidad del producto. Si no se recuperan, los que no han hecho las reformas quedarán fuera de mercado, o bajarán precios y atraerán a un turismo de botellón. Deben de volver a aplicarse.
¿Qué objetivos se ha fijado para su mandato al frente del Colegio de Aparejadores?
Uno muy importante es formalizar el consejo balear, que formarían los colegios de Mallorca, Menorca y Eivissa, para hablar con una sola voz ante los políticos. Y aprovecho para agradecer a todos los que acudieron a votar en nuestras elecciones y el trabajo realizado por la junta anterior.
JOHNY GUITAR
Son Coll Deya Mallorca 